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关于近期上海的成交数据，我们做过很多解读，比如成交总价、均价还有板块情况等，但有没有一种可能，还能了解得更加具体、更加细节？
机缘巧合下，我收到了来自某头部中介的10月一手数据（数据真实性已做严谨核实），打开一看好家伙，整整6318条成交明细（表头01除外），覆盖了全上海所有板块。
图源：真叫卢俊
颗粒度非常细，包括各种维度，除了每一套房的基本属性外，还有各自的评分等级、销售应收佣金、议价空间、成交周期、带看情况……
因为该平台在上海的市场份额非常稳定，数据堪称权威，所以参考意义极大，可以说是今年拿到的最宝贝的一份数据。
完整看完之后，我对眼下二手市场有了全新认识。
01
先来看大家最关心的议价率，指的是房东挂牌后被砍掉的价格比例大小，也被称为“砍一刀”。
这么多条成交数据的挂牌价加起来一共281.11亿，而最终成交价格只有261.19亿，算起来平均议价率为7%，略低于市场普遍认为的8%。
分环线看，内环内房源因为价格高，议价率是全市最高的。
图源：真叫卢俊
分价格看，2000万以上的豪宅议价率最高，总价越高越禁不住砍价，主要因为该平台的豪宅成交量较小，被个别的5000万+的别墅所影响，还在“挤泡沫”的阶段。
比如成交的5套翠湖天地，总价从1800万到4080万，平均议价率只有6%左右，反而远低于均值。
500到800万的议价率最低，也是由刚需走向刚改的一个分水岭。
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分区域看，浦东和杨浦两个区的议价率遥遥领先，奉贤的却是全市最低。
图源：真叫卢俊
尽管全市成交普遍都有砍价，但意外的是，还有1%比例的房源做到了不折价甚至涨价成交。
我拉出了两方面极端的个例：
图源：真叫卢俊
砍得最多的是一套莘庄的大面积，成交周期接近10个月，最后仅以1.6w/m²的单价成交，议价幅度近60%，比腰斩还要夸张。
排在第二和第三的两套则是快速成交，房东直接一把“屠龙刀”，把所在小区的成交单价干回了10年前。
而涨的最多的是青浦赵巷板块的这套，成交周期更长，足足有14个多月。
图源：真叫卢俊
据交易记录显示，房东是在2021年1月以229万购入此房，随后在2023年8月以298万价格挂牌。
436天里不急着卖，前后调了4次价，最终在10月成功以360万卖出，不到3年的时间里，卖出比买入价多了131万，涨幅高达57%。
另外两套也略有6%左右的涨幅，可能是房东将新政优惠的税费加了进来。
02
看完了议价率，再来看看成交周期。
虽然现在市场上捡漏的机会多了，但卖房还是有一定的难度，6000多条成交数据，算下来平均的成交周期达到了129天，也就是平均4个月左右的时间成交一套房子。
分环线看，外环外成交最久，内中环和中外环成交较快。
图源：真叫卢俊
分价格段看，800到1000万总价的刚改价位段，由于稀缺性，平均成交周期最短。
第二短的是300万以下的低价房源，一来是房源的选择多，二来买家也好砍价。
而1000万以上房源的成交周期基本都在140天以上。
图源：真叫卢俊
分区域看，有8个区的成交周期高于全市129天的均值，其中五大新城占了3个，再加上金山和崇明。
黄浦和长宁主要由于价格偏高，浦东则是因为区域太大，被一些表现不佳的板块给拖了后腿。
如陆家嘴板块的平均成交周期长达210天，世博滨江和唐镇也分别要186和175天。
不过也有个别板块去化较快，像周浦仅需95天。
图源：真叫卢俊
而徐汇区的表现更为出色，不论是热门的徐家汇、滨江、漕河泾，还是田林、长桥等刚改板块，成交的速度都不低。
同样来看极端个例，有13套房源的成交周期在1000天以上，其中7套在五大新城，4套在浦东新区，最长的更是达到了2059天，从2019年2月就开始挂牌，来自松江泗泾的绿地小9窝楼盘。
图源：真叫卢俊
还有5套的成交周期是0天，当天挂牌出来，跟着就立刻卖了出去。
不难发现佘北家园和联乾小区的这两套价格极低，成交单价只要约2万/m²，而上海大花园和新浦江城这两套，成交单价也是这三四年内的最低，非常有性价比。
图源：真叫卢俊
此外，还有240套的成交周期在3天内，530套的成交周期在7天内，1663套的成交周期在一个月内，占比在26%左右。
议价率和成交周期也存在一定的正相关性，简单来说，挂牌时间越长的房子议价率越高，也符合日常认知。
03
说完了议价率和成交周期，再来看最近大家都在吐槽的中介费。
契税、增值税双降之后，佣金无疑就成了二手房交易中最大的一笔开支。在上海，大多数中介佣金收1.5到2个点，规模较大的中介收3个点，由买家交2%、卖家交1%，也有的卖家会要求买家承担所有税费。
一直以来，佣金都是各大中介的绝对机密，这次可是难得看到内幕，10月6000多套房源的总佣金一共7.58亿，平均每套房的佣金约12万元，负责开单的中介共4767人，平均每个中介得到的佣金为16万元。
听起来确实不是一个小数目。
图源：真叫卢俊
那么，最多的一笔佣金到底拿了多少钱呢？
答案是234万，来自浦东的别墅御翠园，面积达491m²，成交总价为7800万，比起挂牌价直接砍了1200万，中介费收取仍然是按照标准的3%，更厉害的是成交周期还只有17天，也就是大半个月的时间，负责这套别墅的销售就收了200多万的中介费，尽管还要多方分成，但他拿到手的也不会低到哪里去。
各大“销冠”的业绩也不差，10月一共有3个人各卖出了9套，主要负责外环外刚需板块，各自的佣金收入从51万到104万不等。
还有1个销售专注静安大宁刚改板块，卖出的8套也收到了110万的佣金；还有7个人卖出了6套，17个人卖出了5套，都获得了不菲的佣金收入。
但并不是每个销售都能赚这么多，还有10套房的佣金不到1万元，最低的一套成交总价就20万，佣金只有2000块。
而且数据展示的还只是有开单的销售情况，该平台在整个上海的员工数在3w人左右，新政助推下的“银十”，开单销售数也才不到5000人，也意味着还有超过2.5w人上个月是“0开单”，差不多平均每6个销售，一个月才能卖出去一套房。
这让我看到了地产中介行业的残酷现状，内部差异巨大，上限很高，下限也很低，能卖房的中介赚的一点不比陆家嘴金融白领差，一直卖不出去的销售，就只能拿几个月的底薪然后走人。
再到对应的门店方面，10月共有1252家分行有房源成交，平均每家分行一个月卖出5套房，而截至今年9月，该平台官方宣布在上海一共有2301家门店，也就是门店单月的开单比例在54%左右，还有46%的店没能开单。
同时也明白了为什么现在中介平台大力推租赁业务，毕竟每个月要付这么多的工资还有门店租金，面临巨大的成本压力，卖房开单不容易，租房市场也大有可为。
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这份数据还有个很有意思的地方，就是区别于市面上普通的纯价格交易因素，每一套成交的房子都有自己的分数。
在中介眼中，房子都是分“三六九等”的，满分10分，将不同房源分为＞8分、7-7.9分、4-6.9分、＜4分，评分标准可以大致参考如下：
图源：真叫卢俊
从房屋基本属性、价格竞争、房东诚意度等多维度打分，成交的6000多套房子中，这4个分数分别对应占到的比例为62.63%、15.02%、21.59%和0.76%。
高分房源能得到更多的曝光，中介更多的带看，也就意味着更容易成交。
图源：真叫卢俊
带看数据方面，这些房源平均成交前7天的带看量达到6.5个，平均前15天的带看量达到13.5个，也就是基本每天都有1个意向买家上门看房，有了大量的带看基础，才能达到快速成交，
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我们可以看到，新房之外，整个市场依然存在大量潜在的二手房人群，随着全市二手挂牌量来到23万套的新高峰，房源越来越多，客户越来越少，摆在每个卖家面前的问题就是如何快速卖房，而每个买家在想如何买到高性价比的房源。
通过头部中介的销售数据，这份非常珍贵的样板，窥探到了议价空间、成交周期、中介佣金再到房源评分、带看量等等，这一系列具体的数据都随市场变化而变化，重要性不容小觑，这些小切口的背面，也呈现出当下楼市的真实情况。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”股票能配资吗，作者：远山
